Cuando empezamos a buscar una vivienda y necesitamos financiación, tarde o temprano aparece una de las preguntas más importantes de todo el proceso: ¿qué es mejor, hipoteca variable o fija? No existe una única respuesta válida para todos los compradores. La elección dependerá de nuestra situación económica, del plazo durante el que queramos mantener la financiación, de nuestra tolerancia a posibles cambios en la cuota y, por supuesto, de las condiciones concretas que nos ofrezca cada entidad. Una hipoteca fija nos permite conocer desde el principio el tipo de interés que pagaremos durante toda la vida del préstamo. Una variable, en cambio, está vinculada normalmente a un índice de referencia, habitualmente el euríbor, por lo que su coste puede cambiar con el tiempo. El Banco de España señala precisamente esta diferencia como uno de los elementos fundamentales que debemos valorar antes de contratar una hipoteca. Por tanto, decidir qué es mejor, hipoteca variable o fija no consiste simplemente en comparar qué cuota es más baja hoy. Debemos analizar qué puede ocurrir durante los próximos años y qué estructura financiera encaja mejor con nuestra situación. ¿Qué diferencia hay entre una hipoteca fija y una variable? La principal diferencia está en cómo se calcula el interés que pagaremos. En una hipoteca a tipo fijo, el tipo de interés pactado se mantiene durante toda la duración del préstamo. Esto significa que, si mantenemos las mismas condiciones contractuales, las variaciones generales de los tipos de interés no modificarán nuestra cuota por ese motivo. Esta característica aporta previsibilidad. Desde el primer momento podemos saber cuál será el pago hipotecario y organizar nuestro presupuesto a largo plazo con mayor facilidad. En una hipoteca variable, el interés está formado generalmente por un índice de referencia más un diferencial establecido por el banco. En España, el euríbor a doce meses es el índice más utilizado como referencia en este tipo de préstamos. Por ejemplo, podríamos encontrarnos con una hipoteca cuyo interés sea euríbor más un determinado diferencial. Cuando llegue el momento de revisar el préstamo, normalmente cada seis o doce meses según el contrato, la cuota se recalculará teniendo en cuenta el valor correspondiente del índice. Si el euríbor sube, la cuota puede aumentar. Si baja, podemos beneficiarnos de una reducción. ¿Cómo funciona una hipoteca a tipo fijo? Una hipoteca fija prioriza fundamentalmente la estabilidad. Imaginemos que adquirimos una vivienda y contratamos una financiación a veinte o veinticinco años con un determinado interés fijo. Sabremos desde el principio cuál será nuestra cuota mensual, siempre que no realicemos modificaciones posteriores sobre el préstamo. Esta previsibilidad puede resultar especialmente interesante cuando queremos conocer con precisión el coste mensual de nuestra vivienda. También nos protege frente a futuras subidas de los tipos de interés. Si el mercado cambia y los tipos aumentan, nuestra hipoteca continuará aplicando las condiciones que firmamos inicialmente. La contrapartida es que tampoco nos beneficiaremos automáticamente de las posibles bajadas de los tipos. Si las nuevas hipotecas comienzan a ofrecer condiciones más favorables, nuestro préstamo continuará con el interés contratado, salvo que negociemos posteriormente una modificación, novación o cambio de entidad. Por este motivo, cuando analizamos qué es mejor, una hipoteca variable o fija, debemos preguntarnos cuánto valoramos la seguridad de conocer nuestra cuota frente a la posibilidad de aprovechar futuros movimientos del mercado. ¿Cómo funciona una hipoteca variable? En una hipoteca variable aceptamos que el coste del préstamo pueda evolucionar. El Banco de España explica que este tipo de financiación suele establecerse mediante la suma de un índice de referencia y un diferencial constante. Supongamos, de forma simplificada, que nuestro contrato establece un interés equivalente al euríbor más un diferencial. Cada vez que corresponda realizar una revisión, el banco calculará nuevamente el interés aplicable atendiendo al valor del índice establecido en el contrato. Esto significa que nuestra cuota no tiene por qué mantenerse constante durante toda la vida del préstamo. Precisamente por ese motivo, en las hipotecas variables debemos analizar no solo cuánto pagaríamos inicialmente, sino también nuestra capacidad para asumir una cuota superior si los tipos aumentasen. De hecho, para las hipotecas variables existe documentación específica que permite mostrar mediante simulaciones cómo podría cambiar la cuota ante distintos escenarios de tipos. El Banco de España advierte de que estas simulaciones son orientativas y no predicciones sobre la evolución futura del mercado. Ventajas de una hipoteca fija La principal ventaja es la tranquilidad financiera. Conocer la cuota facilita la planificación del presupuesto familiar y elimina el riesgo de que una subida del euríbor incremente nuestro pago mensual. Esto puede cobrar especial importancia cuando el importe financiado es elevado. Una variación relativamente pequeña del tipo de interés puede representar una diferencia considerable cuando hablamos de préstamos de varios cientos de miles de euros. En operaciones inmobiliarias de gama alta, como muchas de las que encontramos en la Costa del Sol, debemos analizar especialmente este punto. No es lo mismo asumir una variación en una financiación reducida que hacerlo sobre un capital pendiente considerable. La hipoteca fija también simplifica nuestra planificación a largo plazo. Podemos integrar la cuota dentro de nuestros gastos recurrentes sabiendo que las oscilaciones del mercado no modificarán directamente ese pago. Sin embargo, esta estabilidad tiene que analizarse junto con el precio al que nos la ofrece la entidad. Ventajas de una hipoteca variable La hipoteca variable presenta una característica que puede resultar atractiva: podemos beneficiarnos de las bajadas del índice de referencia. Si el euríbor disminuye y llega el momento de revisar nuestra hipoteca, el interés aplicado puede reducirse y, con él, nuestra cuota mensual. Además, las condiciones iniciales de una hipoteca variable pueden ser diferentes de las ofrecidas para una fija, por lo que no debemos descartar ninguna modalidad sin comparar previamente las ofertas reales disponibles. Ahora bien, esa posible ventaja implica aceptar incertidumbre. La evolución del euríbor depende de múltiples factores económicos y monetarios y no podemos conocer con seguridad cuál será dentro de cinco, diez o veinte años. El propio Banco de España señala entre los factores que influyen en su
