Comprar una vivienda supone mucho más que encontrar una propiedad que nos guste y comprobar si podemos asumir la cuota mensual de la hipoteca. Antes de llegar a ese momento, existe una cuestión que condiciona prácticamente toda la operación: ¿cuánto hay que tener ahorrado para comprar un piso? Como referencia inicial, cuando se recurre a una hipoteca convencional en España, resulta prudente disponer aproximadamente de entre un 30% y un 32% del precio de la vivienda, aunque la cifra final dependerá del tipo de inmueble, la comunidad autónoma, la financiación obtenida y las circunstancias particulares del comprador. ¿Por qué tanto? Porque debemos diferenciar dos cantidades. Por un lado, está la parte del precio que normalmente no financia el banco; por otro, los impuestos y demás gastos asociados a la adquisición. El Banco de España explica que la cuantía de un préstamo hipotecario está directamente vinculada al valor de tasación y que, normalmente, puede alcanzar hasta un máximo del 80% de este valor. Esto significa que, en una operación convencional, el comprador debe estar preparado para aportar alrededor del 20% restante con fondos propios. A ello debemos sumar los impuestos y gastos de la compra. En Andalucía, por ejemplo, una vivienda de segunda mano está sometida con carácter general a un 7% de Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP), mientras que en una vivienda nueva se aplica IVA y, además, Actos Jurídicos Documentados, cuyo tipo general en Andalucía es actualmente del 1,2%. Por tanto, saber cuánto podemos pagar por una casa no empieza calculando la hipoteca. Empieza calculando nuestros ahorros. ¿Cuánto dinero hay que tener ahorrado para comprar una vivienda? Si buscamos una regla sencilla, podemos partir de este cálculo: aproximadamente un 20% para cubrir la parte que habitualmente no financia la hipoteca más una cantidad adicional para impuestos y gastos de la compraventa. Nuestra propia guía sobre los trámites de adquisición recomienda, como referencia práctica, prever aproximadamente entre un 10% y un 12% adicional sobre el precio de compra para impuestos y otros gastos, aunque la cifra cambia en función de si se trata de obra nueva o segunda mano, de la comunidad autónoma y de las características concretas de la operación. De ahí surge esa referencia habitual de tener ahorrado alrededor del 30%-32% del valor de la vivienda. Sin embargo, debemos entenderla como una orientación y no como una fórmula matemática válida para todos los compradores. Imaginemos una vivienda de 300.000 euros. Si el banco financia el 80% del importe considerado para la operación, la hipoteca sería de aproximadamente 240.000 euros y nosotros deberíamos aportar 60.000 euros para completar el precio. A esa cantidad habría que sumar los impuestos y demás costes de adquisición. Por eso, tener 60.000 euros ahorrados no significa necesariamente que podamos comprar una vivienda de 300.000 euros. Debemos reservar liquidez para completar toda la operación. Y precisamente aquí se encuentra uno de los errores más frecuentes de quien empieza a buscar vivienda: calcular su presupuesto únicamente en función de la entrada y olvidarse del resto de costes. La entrada de la hipoteca: por qué suele hablarse de un 20% Las entidades financieras estudian cada solicitud individualmente. Tener unos ingresos determinados no garantiza que podamos obtener una cantidad concreta, ya que el banco tendrá en cuenta nuestra capacidad de pago, estabilidad laboral, nivel de endeudamiento, edad, patrimonio y otras obligaciones financieras. También analizará el inmueble que queremos comprar. La tasación es especialmente importante porque determina el valor hipotecario de la propiedad. El Banco de España recuerda que la vivienda debe tasarse antes de formalizar el préstamo y que la concesión final depende tanto de dicha valoración como de la capacidad de pago del cliente. Como práctica habitual, la financiación hipotecaria se sitúa alrededor del 80%, por lo que hablamos del 20% restante como la entrada que debe aportar el comprador. Sin embargo, debemos ser prudentes con este cálculo. Si encontramos una vivienda por 500.000 euros y obtenemos una financiación equivalente al 80%, podríamos pensar que basta con aportar 100.000 euros más los gastos. Pero el importe real concedido dependerá del estudio efectuado por el banco y de la valoración del inmueble. Por eso consideramos recomendable analizar la financiación antes de comprometer una cantidad importante en concepto de reserva o arras, especialmente si la compra depende de obtener una hipoteca. Es también el momento adecuado para entender los trámites al comprar una vivienda, desde la revisión jurídica y registral hasta la hipoteca, la escritura y los impuestos. Conocer el proceso completo antes de hacer una oferta permite saber cuánto capital debemos conservar disponible y evita que todo nuestro ahorro se destine simplemente a completar el precio. Los impuestos cambian cuánto necesitamos ahorrar La respuesta a cuánto hay que tener ahorrado para comprar un piso cambia considerablemente en función de si adquirimos una vivienda nueva o una propiedad de segunda mano. Cuánto ahorrar para una vivienda de segunda mano en Andalucía En una vivienda usada no se paga IVA. La operación queda, con carácter general, sujeta al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales. En Andalucía, el tipo general del ITP para la adquisición de inmuebles es actualmente del 7%. Esto significa que una vivienda de segunda mano con un valor de 300.000 euros generaría, tomando únicamente el tipo general y simplificando el ejemplo, una cuota de ITP de 21.000 euros. Si además necesitamos aportar 60.000 euros porque obtenemos una financiación del 80%, ya necesitaríamos 81.000 euros entre entrada e ITP, antes de incorporar el resto de costes de la operación. Con una vivienda de 500.000 euros, el cálculo inicial sería de 100.000 euros correspondientes al 20% no financiado y 35.000 euros de ITP al tipo general: 135.000 euros, todavía antes de considerar otros gastos. Estos ejemplos muestran por qué es importante no confundir entrada de la hipoteca con ahorro total necesario para comprar. Andalucía contempla también determinados tipos reducidos de ITP para supuestos concretos de adquisición de vivienda habitual, sujetos a límites de valor y requisitos personales. Por ejemplo, existen beneficios para determinadas viviendas habituales y determinados perfiles de compradores.
