Comprar una vivienda supone mucho más que encontrar una propiedad que nos guste y comprobar si podemos asumir la cuota mensual de la hipoteca. Antes de llegar a ese momento, existe una cuestión que condiciona prácticamente toda la operación: ¿cuánto hay que tener ahorrado para comprar un piso?
Como referencia inicial, cuando se recurre a una hipoteca convencional en España, resulta prudente disponer aproximadamente de entre un 30% y un 32% del precio de la vivienda, aunque la cifra final dependerá del tipo de inmueble, la comunidad autónoma, la financiación obtenida y las circunstancias particulares del comprador.
¿Por qué tanto? Porque debemos diferenciar dos cantidades. Por un lado, está la parte del precio que normalmente no financia el banco; por otro, los impuestos y demás gastos asociados a la adquisición.
El Banco de España explica que la cuantía de un préstamo hipotecario está directamente vinculada al valor de tasación y que, normalmente, puede alcanzar hasta un máximo del 80% de este valor. Esto significa que, en una operación convencional, el comprador debe estar preparado para aportar alrededor del 20% restante con fondos propios.
A ello debemos sumar los impuestos y gastos de la compra. En Andalucía, por ejemplo, una vivienda de segunda mano está sometida con carácter general a un 7% de Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP), mientras que en una vivienda nueva se aplica IVA y, además, Actos Jurídicos Documentados, cuyo tipo general en Andalucía es actualmente del 1,2%.
Por tanto, saber cuánto podemos pagar por una casa no empieza calculando la hipoteca. Empieza calculando nuestros ahorros.
¿Cuánto dinero hay que tener ahorrado para comprar una vivienda?
Si buscamos una regla sencilla, podemos partir de este cálculo: aproximadamente un 20% para cubrir la parte que habitualmente no financia la hipoteca más una cantidad adicional para impuestos y gastos de la compraventa.
Nuestra propia guía sobre los trámites de adquisición recomienda, como referencia práctica, prever aproximadamente entre un 10% y un 12% adicional sobre el precio de compra para impuestos y otros gastos, aunque la cifra cambia en función de si se trata de obra nueva o segunda mano, de la comunidad autónoma y de las características concretas de la operación.
De ahí surge esa referencia habitual de tener ahorrado alrededor del 30%-32% del valor de la vivienda.
Sin embargo, debemos entenderla como una orientación y no como una fórmula matemática válida para todos los compradores.
Imaginemos una vivienda de 300.000 euros. Si el banco financia el 80% del importe considerado para la operación, la hipoteca sería de aproximadamente 240.000 euros y nosotros deberíamos aportar 60.000 euros para completar el precio. A esa cantidad habría que sumar los impuestos y demás costes de adquisición.
Por eso, tener 60.000 euros ahorrados no significa necesariamente que podamos comprar una vivienda de 300.000 euros. Debemos reservar liquidez para completar toda la operación.
Y precisamente aquí se encuentra uno de los errores más frecuentes de quien empieza a buscar vivienda: calcular su presupuesto únicamente en función de la entrada y olvidarse del resto de costes.
La entrada de la hipoteca: por qué suele hablarse de un 20%
Las entidades financieras estudian cada solicitud individualmente. Tener unos ingresos determinados no garantiza que podamos obtener una cantidad concreta, ya que el banco tendrá en cuenta nuestra capacidad de pago, estabilidad laboral, nivel de endeudamiento, edad, patrimonio y otras obligaciones financieras.
También analizará el inmueble que queremos comprar.
La tasación es especialmente importante porque determina el valor hipotecario de la propiedad. El Banco de España recuerda que la vivienda debe tasarse antes de formalizar el préstamo y que la concesión final depende tanto de dicha valoración como de la capacidad de pago del cliente.
Como práctica habitual, la financiación hipotecaria se sitúa alrededor del 80%, por lo que hablamos del 20% restante como la entrada que debe aportar el comprador.
Sin embargo, debemos ser prudentes con este cálculo.
Si encontramos una vivienda por 500.000 euros y obtenemos una financiación equivalente al 80%, podríamos pensar que basta con aportar 100.000 euros más los gastos. Pero el importe real concedido dependerá del estudio efectuado por el banco y de la valoración del inmueble.
Por eso consideramos recomendable analizar la financiación antes de comprometer una cantidad importante en concepto de reserva o arras, especialmente si la compra depende de obtener una hipoteca.
Es también el momento adecuado para entender los trámites al comprar una vivienda, desde la revisión jurídica y registral hasta la hipoteca, la escritura y los impuestos.
Conocer el proceso completo antes de hacer una oferta permite saber cuánto capital debemos conservar disponible y evita que todo nuestro ahorro se destine simplemente a completar el precio.
Los impuestos cambian cuánto necesitamos ahorrar
La respuesta a cuánto hay que tener ahorrado para comprar un piso cambia considerablemente en función de si adquirimos una vivienda nueva o una propiedad de segunda mano.
Cuánto ahorrar para una vivienda de segunda mano en Andalucía
En una vivienda usada no se paga IVA. La operación queda, con carácter general, sujeta al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales.
En Andalucía, el tipo general del ITP para la adquisición de inmuebles es actualmente del 7%.
Esto significa que una vivienda de segunda mano con un valor de 300.000 euros generaría, tomando únicamente el tipo general y simplificando el ejemplo, una cuota de ITP de 21.000 euros.
Si además necesitamos aportar 60.000 euros porque obtenemos una financiación del 80%, ya necesitaríamos 81.000 euros entre entrada e ITP, antes de incorporar el resto de costes de la operación.
Con una vivienda de 500.000 euros, el cálculo inicial sería de 100.000 euros correspondientes al 20% no financiado y 35.000 euros de ITP al tipo general: 135.000 euros, todavía antes de considerar otros gastos.
Estos ejemplos muestran por qué es importante no confundir entrada de la hipoteca con ahorro total necesario para comprar.
Andalucía contempla también determinados tipos reducidos de ITP para supuestos concretos de adquisición de vivienda habitual, sujetos a límites de valor y requisitos personales. Por ejemplo, existen beneficios para determinadas viviendas habituales y determinados perfiles de compradores.
No debemos asumir que podemos beneficiarnos de ellos sin analizar previamente el caso. En operaciones de importe elevado, como muchas de las que encontramos en el segmento premium de la Costa del Sol, estos límites también adquieren especial relevancia.
Cuánto ahorrar para comprar una vivienda nueva
En obra nueva el escenario fiscal es diferente.
La primera entrega de una vivienda realizada por el promotor está sujeta a IVA y no al ITP. En el caso habitual de una vivienda nueva, el comprador debe contemplar un 10% de IVA, además del correspondiente Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados. En Andalucía, el tipo general de AJD es actualmente del 1,2%.
Pensemos de nuevo en una vivienda nueva de 300.000 euros. Si el comprador aporta un 20% del precio porque obtiene una financiación del 80%, necesitaría inicialmente 60.000 euros. A ello habría que añadir 30.000 euros de IVA y, tomando el tipo general, 3.600 euros de AJD.
Solo estas tres partidas sumarían 93.600 euros.
Y aún habría que mantener un margen para otros posibles costes asociados a la adquisición.
Por eso, en obra nueva el ahorro necesario puede superar con facilidad el 30% del precio cuando existe financiación hipotecaria convencional.
¿Qué otros gastos debemos tener en cuenta?
Los impuestos representan la parte más importante después de la entrada, pero no son el único concepto que debemos contemplar.
Comprar una vivienda implica una serie de actuaciones jurídicas, administrativas y financieras. Dependiendo de la operación tendremos que considerar cuestiones como la tasación, determinados gastos de la compraventa, inscripción registral, copias notariales, posibles servicios de asesoramiento jurídico o gestión y otros costes particulares.
Aquí es importante diferenciar los gastos de la compraventa de los gastos de formalización de la hipoteca.
Desde la entrada en vigor de la Ley 5/2019, el reparto de los costes de formalización del préstamo hipotecario cambió. Según explica el Banco de España, el cliente paga la tasación, mientras que la entidad financiera asume los gastos de notaría, registro, impuestos y gestoría correspondientes a la formalización de la hipoteca.
Esto no significa que el banco pague todos los gastos vinculados a nuestra adquisición. El propio Banco de España advierte expresamente de que este reparto se refiere a la formalización del préstamo hipotecario y no a la compraventa de la vivienda.
Esa diferencia resulta fundamental a la hora de elaborar nuestro presupuesto.
Nuestro consejo es no llegar a la compraventa con los ahorros calculados al céntimo. Una operación inmobiliaria debe dejarnos cierto margen financiero, especialmente si tras recibir las llaves queremos amueblar la vivienda, realizar mejoras o simplemente conservar un fondo de emergencia.
Ejemplos: cuánto hay que ahorrar según el precio del piso
Veamos varios supuestos para comprender mejor las cifras. Utilizaremos como hipótesis una financiación convencional del 80%. Se trata de ejemplos orientativos y no de presupuestos personalizados.
Para una vivienda de 250.000 euros, el 20% no financiado serían 50.000 euros. Si fuese de segunda mano en Andalucía y se aplicase el tipo general del 7% de ITP, habría que añadir otros 17.500 euros. Ya estaríamos en 67.500 euros, antes del resto de gastos.
Para una vivienda de 400.000 euros, el 20% serían 80.000 euros. Si fuese de segunda mano en Andalucía, un ITP general del 7% supondría otros 28.000 euros. El punto de partida ascendería así a 108.000 euros más otros costes de adquisición.
Para una propiedad de 750.000 euros, una financiación del 80% exigiría aportar 150.000 euros de capital propio. Si se tratase de segunda mano y aplicásemos el tipo general andaluz del 7%, habría que sumar 52.500 euros de ITP. Entrada e impuesto alcanzarían ya 202.500 euros.
Si esa propiedad de 750.000 euros fuese de obra nueva, una aproximación inicial sería diferente: 150.000 euros de aportación propia, 75.000 euros de IVA y 9.000 euros de AJD al 1,2%. Esto arrojaría 234.000 euros antes de otros gastos aplicables.
Estos cálculos permiten entender mejor por qué el porcentaje de ahorro necesario es particularmente importante cuando hablamos de vivienda de lujo: cada punto porcentual representa una cantidad considerable de capital.
¿Se puede comprar un piso sin tener ahorrado el 20%?
Sí, existen situaciones en las que la financiación puede superar el porcentaje habitual, pero no debemos considerar una hipoteca al 100% como la norma.
Una de las excepciones más relevantes actualmente es la Línea de Avales ICO para la adquisición de la primera vivienda de jóvenes y familias con menores a cargo.
El ICO señala que este programa puede contribuir a que el préstamo alcance hasta el 100% del menor importe entre el valor de tasación y el precio de adquisición, siempre que se cumplan los requisitos y la entidad financiera apruebe la operación. Los impuestos y gastos no están incluidos en ese 100%.
Además, el programa continúa teniendo actualidad en 2026. Una adenda publicada en el BOE el 2 de julio de 2026 amplió el plazo para formalizar estas operaciones hasta el 31 de diciembre de 2027.
Es una diferencia importante.
Una persona que puede acogerse a uno de estos mecanismos podría no necesitar disponer de todo el 20% de entrada convencional, pero seguirá necesitando fondos para impuestos y demás costes que no cubre la financiación.
Además, cumplir los requisitos de un programa de aval no obliga al banco a conceder la hipoteca. La entidad continúa aplicando sus propios criterios de solvencia y riesgo.
Por este motivo, antes de buscar vivienda resulta útil determinar qué estructura financiera tenemos realmente disponible.
Tener la entrada no significa necesariamente estar preparado para comprar
Este es un punto que a veces se pasa por alto.
Supongamos que hemos conseguido exactamente el dinero necesario para cubrir la entrada, los impuestos y los gastos. ¿Significa que debemos utilizar todos nuestros ahorros en la compra?
No necesariamente.
Una vivienda genera gastos después de la firma: comunidad de propietarios, suministros, seguro, impuestos recurrentes, mantenimiento y posibles reparaciones. En una urbanización premium pueden existir, además, servicios e instalaciones comunes cuyo coste debe integrarse en nuestra planificación financiera.
También pueden surgir necesidades personales que nada tengan que ver con la vivienda.
Por eso, siempre que sea posible, consideramos más saludable diferenciar el capital destinado a la compraventa del colchón financiero que queremos conservar después de adquirirla.
Comprar una propiedad adecuada no debería significar quedarse sin liquidez.
Esto adquiere todavía más importancia cuando hablamos de compradores internacionales o de segundas residencias en la Costa del Sol, ya que pueden existir necesidades adicionales de planificación, mantenimiento y gestión posterior.
Cómo preparar el ahorro antes de empezar a buscar casa
Antes de decidir nuestro presupuesto máximo debemos trabajar hacia atrás.
Primero calculamos cuánto capital tenemos disponible sin comprometer nuestro fondo de seguridad. Después estimamos los impuestos aplicables según el tipo de vivienda. A continuación, analizamos qué importe estaría dispuesto a financiar un banco atendiendo a nuestra situación y, solo entonces, obtenemos un rango de precio realista.
Este orden evita uno de los problemas más frustrantes en una compraventa: enamorarnos de una vivienda y descubrir posteriormente que, aunque podamos pagar la mensualidad de la hipoteca, no disponemos del capital inicial necesario para completar la operación.
También debemos conocer desde el principio qué ocurrirá después de encontrar la propiedad: reserva, revisión jurídica, arras, documentación financiera, tasación, hipoteca, firma y registro.
Si quiere profundizar en esa fase, hemos explicado también cómo es el proceso de compra con RH Privé Estates y cómo acompañamos al comprador durante las distintas etapas de la adquisición.
Una buena planificación financiera y un proceso de compra ordenado deben avanzar juntos, si te acompañas de RH Privé Estates, todo será mucho más satisfactorio.
Preguntas frecuentes sobre cuánto hay que ahorrar para comprar un piso
¿Cuánto hay que tener ahorrado para comprar un piso de 200.000 euros?
Si obtenemos una hipoteca convencional del 80%, necesitaríamos aportar aproximadamente 40.000 euros para completar el precio. A esa cantidad debemos sumar impuestos y otros gastos. Por tanto, como orientación general, disponer de alrededor del 30%-32% del precio nos proporciona una referencia inicial, aunque el cálculo real dependerá del inmueble y de la comunidad autónoma.
¿El banco financia siempre el 80% de la vivienda?
No. El 80% es una referencia habitual, no un derecho del comprador. La entidad analiza nuestra solvencia, capacidad de pago y el inmueble que servirá de garantía. El Banco de España indica que normalmente las entidades no conceden más del 80% del valor de tasación.
¿Necesito más ahorros para comprar obra nueva?
Puede ser así. Una vivienda nueva está generalmente sujeta a un 10% de IVA y, en Andalucía, a un 1,2% de AJD con carácter general. Una vivienda usada en Andalucía tributa con carácter general al 7% de ITP. Por ello, la fiscalidad puede hacer que la cantidad necesaria inicialmente sea distinta en ambos casos.
¿Es posible conseguir una hipoteca del 100%?
Puede ocurrir en determinadas operaciones y existen mecanismos específicos que pueden facilitar una financiación superior al 80%. Actualmente, la Línea de Avales ICO para determinados jóvenes y familias con menores puede permitir que el préstamo llegue al 100% del menor valor entre tasación y precio de adquisición, sujeto a requisitos y a la aprobación del banco.
¿Los gastos están incluidos en una hipoteca del 100%?
No debemos asumirlo. En la Línea de Avales ICO, por ejemplo, el límite se establece sobre el menor importe entre tasación y precio de compra y no incluye impuestos ni gastos. Incluso aunque consigamos financiar todo el precio de la vivienda, seguimos necesitando ahorros.
¿Qué impuestos se pagan al comprar una vivienda en Andalucía?
Con carácter general, una vivienda de segunda mano está sujeta a un ITP del 7%. En una vivienda nueva se paga IVA y la escritura de adquisición está sujeta a AJD, cuyo tipo general andaluz es del 1,2%. Existen tipos reducidos para determinados supuestos, por lo que debe analizarse cada operación de forma individual.
¿Conviene gastar todos los ahorros en la entrada?
Siempre que sea posible, no. Además del dinero destinado a completar la compra, resulta recomendable conservar liquidez para afrontar gastos posteriores, mantenimiento e imprevistos. El hecho de que el banco considere viable una operación no significa necesariamente que sea conveniente agotar nuestro patrimonio disponible.
