Durante años, la Golden Visa se convirtió en uno de los conceptos más repetidos al hablar de inversión inmobiliaria internacional en España. Su lógica era sencilla: determinados ciudadanos extracomunitarios podían acceder a residencia en España mediante una inversión relevante, y la compra de un inmueble por valor igual o superior a 500.000 euros fue una de las fórmulas más conocidas.
Qué ha pasado desde que no aplica la Golden Visa
Sin embargo, ese marco ha cambiado. La Ley Orgánica 1/2025 dejó sin contenido los artículos 63 a 67 de la Ley 14/2013, y la supresión de esta vía entró en vigor el 3 de abril de 2025. Al mismo tiempo, el propio Ministerio de Inclusión aclara que las solicitudes presentadas antes de esa fecha pudieron tramitarse conforme a la normativa anterior y que las autorizaciones vigentes conservan su validez y pueden renovarse bajo el régimen previo.
Ahora bien, la gran pregunta del mercado no es solo jurídica, sino inmobiliaria: ¿ha cambiado realmente algo en la compra de vivienda por extranjeros? Nuestra lectura, a partir de los datos disponibles, es prudente pero clara. No vemos una desaparición de la demanda internacional, ni mucho menos.
Lo que sí vemos es una reordenación del mercado, con una menor dependencia del incentivo migratorio puro y una mayor relevancia de factores como calidad de vida, seguridad jurídica, conectividad, clima, servicios y potencial patrimonial. En otras palabras, el comprador extranjero sigue presente, pero el motivo de compra parece estar cada vez más vinculado al proyecto de vida y a la inversión inmobiliaria en sentido amplio, y menos a la obtención de un permiso concreto.
Qué ha cambiado legalmente con el fin de la Golden Visa
La Golden Visa inmobiliaria dejó de admitirse para nuevas solicitudes desde el 3 de abril de 2025, porque la disposición final vigesimoprimera de la Ley Orgánica 1/2025 dejó sin contenido los artículos que regulaban el visado y la autorización de residencia para inversores en la Ley 14/2013. Eso significa que comprar una vivienda en España, por sí solo, ya no abre esa vía específica de residencia para nuevos inversores.
Sin embargo, también es importante no transmitir una idea errónea. El fin de la Golden Visa no anula automáticamente derechos ya adquiridos. El Ministerio de Inclusión mantiene en su información oficial que quienes presentaron su solicitud antes de la entrada en vigor de la derogación pueden seguir siendo tramitados con la norma anterior, y que las autorizaciones ya concedidas conservan su validez durante el tiempo para el que fueron expedidas, con posibilidad de renovación conforme al marco vigente en el momento de la concesión inicial. Esto ha suavizado el impacto inmediato de la medida y ayuda a explicar por qué no observamos un corte brusco y uniforme en todas las estadísticas.
Por eso, cuando analizamos si “el mercado ha cambiado”, debemos diferenciar entre el cambio legal, que sí ha sido nítido, y el cambio comercial, que está siendo mucho más gradual. El mercado residencial internacional no se mueve solo por un visado. Se mueve por renta disponible, tipos de interés, movilidad internacional, fiscalidad comparada, oferta disponible y atractivo del destino. España, y especialmente los mercados consolidados de costa, sigue manteniendo una posición muy competitiva en ese mapa global.
Los datos dicen que los extranjeros siguen comprando vivienda
Si miramos el cierre de 2024, es difícil defender que la demanda extranjera hubiera desaparecido. El Colegio de Registradores señala que el 14,6% de las compras de vivienda de 2024 fueron realizadas por extranjeros, un nivel muy próximo al máximo histórico del 15% en 2023, y que en términos absolutos esas compras crecieron hasta situarse en torno a 93.000 operaciones, frente a unas 87.400 del año anterior. Además, el mismo informe subraya que el 10,8% de las compras de vivienda realizadas por extranjeros superó los 500.000 euros, máximo de la serie histórica.
Ese dato es relevante porque muestra algo esencial: incluso antes de que entrara en vigor la supresión, el mercado extranjero seguía siendo robusto. Y cuando avanzamos hacia 2025, el dibujo no cambia de forma radical. El anuario 2025 del Colegio de Registradores indica que el 13,82% de las compras de vivienda en España fueron formalizadas por extranjeros, por debajo del pico de 2023, sí, pero todavía en cotas elevadas; y, en términos absolutos, el volumen subió hasta alrededor de 97.500 transacciones, frente a las cerca de 93.000 de 2024. Dicho de otro modo: el peso relativo baja algo, pero el número de compraventas sigue creciendo.
A su vez, el Consejo General del Notariado aporta un matiz muy útil para interpretar el mercado. En el primer semestre de 2025, las compraventas de vivienda por extranjeros crecieron un 2% interanual, hasta 71.155 operaciones, representando el 19,3% del total. Además, fueron los extranjeros residentes quienes sostuvieron ese avance, con un crecimiento del 6,4%, mientras que los no residentes retrocedieron un 4,1%. Ya en el segundo semestre de 2025, el Notariado sí observa una caída del 4,4% interanual, hasta 66.629 operaciones, con un peso del 18,4% del total.
La conclusión más seria, por tanto, no es que “los extranjeros han dejado de comprar”, porque los datos no respaldan eso. La conclusión más ajustada es otra: la demanda extranjera sigue activa, pero está mutando. Pierde algo de peso relativo y se modera en ciertos segmentos, sobre todo entre compradores no residentes, mientras gana importancia el comprador internacional que ya vive, trabaja o pasa largas temporadas en España.
Entonces, ¿la cancelación de la Golden Visa ha enfriado el mercado?
Nuestra respuesta sería: no de forma estructural, al menos por ahora. Sí puede haber afectado a una parte concreta del comprador extracomunitario que utilizaba la compra inmobiliaria como vía directa para obtener residencia. Pero reducir todo el mercado extranjero a ese perfil sería un error. El comprador internacional en España es mucho más amplio y diverso: residentes comunitarios, jubilados europeos, profesionales desplazados, nómadas digitales, compradores patrimonialistas, familias que buscan segunda residencia y perfiles de alto poder adquisitivo que valoran la calidad de vida por encima del incentivo administrativo.
Además, si miramos los territorios con mayor peso de demanda internacional, Andalucía sigue entre las comunidades con mayor presencia extranjera. En el primer trimestre de 2025, los Registradores sitúan a Andalucía en un 14,2% de compras por extranjeros sobre el total autonómico. Y si bajamos a escala provincial, Málaga continúa apareciendo entre las provincias españolas con mayor peso de comprador internacional: los Registradores registraron un 34,76% en el tercer trimestre de 2024, un 34,75% en el primer trimestre de 2025 y un 32,8% en el conjunto de 2025. Son niveles muy altos en comparación con la media nacional.
Esto encaja perfectamente con la realidad de la Costa del Sol. Aquí, la decisión de compra rara vez depende de un solo factor. Hablamos de un mercado donde influyen el estilo de vida, la conexión aérea internacional, la oferta de servicios premium, la seguridad, el clima y la capacidad de conservar valor patrimonial a largo plazo. Por eso, en enclaves consolidados, la cancelación de la Golden Visa puede haber restado fuerza a un nicho, pero no ha desactivado el atractivo de fondo del destino.
Qué lectura debe hacer hoy un comprador o vendedor en la Costa del Sol
Desde nuestra perspectiva, el mercado actual exige menos titulares rápidos y más interpretación fina. El fin de la Golden Visa ha introducido un cambio normativo relevante, sí, pero los datos invitan a evitar conclusiones simplistas. No estamos ante un “antes y después” absoluto. Estamos ante una fase en la que el mercado internacional parece depurarse: el componente puramente instrumental pierde parte de su protagonismo y el comprador con motivación residencial, patrimonial o de estilo de vida gana peso.
Para el vendedor, esto implica que sigue habiendo demanda extranjera, pero cada vez resulta más importante presentar el producto con un posicionamiento claro: ubicación, calidad constructiva, eficiencia, privacidad, servicios, seguridad y potencial de uso real. Para el comprador, implica que conviene mirar el mercado con visión de medio y largo plazo, sin asumir que la desaparición de la Golden Visa vaya a traducirse automáticamente en una corrección generalizada de precios o en una retirada masiva de compradores internacionales. Los datos de precios y compraventas de 2025, de hecho, no dibujan ese escenario. El Colegio de Registradores señala que en 2025 se alcanzaron 705.357 compraventas, máximo desde 2007, y que el precio de la vivienda siguió marcando máximos.
En RH Privé Estates entendemos precisamente esa complejidad del mercado porque trabajamos en la Costa del Sol con un cliente internacional exigente y con una visión de largo recorrido. Tenemos una trayectoria consolidada de más de 30 años, centrada en seguridad, confianza, empatía, sostenibilidad e innovación.
Por eso, hoy más que nunca, tiene sentido hablar con un equipo que conozca el mercado local en profundidad y que pueda separar el ruido mediático de la realidad de las operaciones. Contacta con nosotros.
Preguntas frecuentes sobre la Golden Visa y el mercado actual
¿La Golden Visa sigue existiendo en España?
No para nuevas solicitudes vinculadas a inversión inmobiliaria. La reforma legal dejó sin contenido los artículos 63 a 67 de la Ley 14/2013, con efectos desde el 3 de abril de 2025.
¿Las personas que ya tenían Golden Visa la pierden?
No automáticamente. El Ministerio de Inclusión indica que las autorizaciones vigentes mantienen su validez durante el tiempo concedido y que las renovaciones se tramitan conforme a la normativa aplicable en la fecha de la autorización inicial.
¿Los extranjeros siguen comprando vivienda en España?
Sí. En 2025, los Registradores estiman alrededor de 97.500 compras de vivienda por extranjeros, más que en 2024, aunque con una menor cuota relativa sobre el total.
¿Ha bajado la compra extranjera tras el fin de la Golden Visa?
Depende de qué dato observemos. El Notariado detecta una caída interanual en el segundo semestre de 2025, especialmente entre los no residentes, pero el año 2025 cerró con un volumen absoluto de compras extranjeras superior al de 2024 según Registradores. Por eso no puede hablarse de desplome generalizado.
¿La Costa del Sol sigue siendo un mercado fuerte para el comprador internacional?
Sí. Málaga se mantiene entre las provincias con mayor peso de compra extranjera de toda España, con porcentajes superiores al 30% en los últimos datos anuales y trimestrales disponibles de Registradores.
